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- Ce que le dispositif Jeanbrun autorise, et à quel prix
- Deux régimes, des règles qui n’ont rien d’équivalent
- Le niveau de loyer, l’écart que rien ne rattrape
- Les points à vérifier avant d’arrêter son choix
- La paperasse, un critère plus lourd qu’il n’y paraît
- Un arbitrage qui se joue aussi hors de la feuille d’impôt
Depuis le 21 février 2026, un propriétaire qui achète un appartement pour le louer vide peut déduire chaque année de ses loyers une fraction du prix payé. Ce mécanisme porte un nom : le dispositif Jeanbrun, créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et baptisé du nom du ministre de la Ville et du Logement. L’amortissement entre pour la première fois dans la location nue, alors qu’il restait jusqu’ici réservé au meublé.
Pour un particulier qui hésite entre louer vide et louer meublé, la donne change donc sérieusement. Le loueur en meublé non professionnel, le fameux LMNP, gardait depuis des années une longueur d’avance fiscale. Les deux régimes reposent désormais sur le même principe, avec des règles qui n’ont pourtant rien de comparable. Lequel des deux sert vraiment votre situation ?
Ce que le dispositif Jeanbrun autorise, et à quel prix
L’intention du législateur tient en une phrase : rendre la location nue aussi attractive que le meublé. La base amortissable représente 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants étant réputés correspondre à la valeur du terrain. Le taux annuel varie de 3 à 5,5 % selon que le logement est neuf ou ancien, et selon le niveau de loyer accepté.
Dans le neuf, l’amortissement atteint 3,5 % pour un loyer intermédiaire, 4,5 % en secteur social et 5,5 % en très social, avec un plafond de déduction annuel de 8 000, 10 000 ou 12 000 € par foyer. L’ancien n’y donne droit qu’au prix de travaux lourds, représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, pour des taux de 3 à 4 % plafonnés à 10 700 € par an.
La contrepartie, elle, se signe pour longtemps. Le bailleur s’engage sur neuf ans, loue nu à un locataire dont les ressources sont plafonnées et qui n’appartient pas à sa famille, puis joint un formulaire 2044 EB à sa déclaration de revenus de l’année d’acquisition. Cette option est irrévocable, et les baisses d’impôt obtenues sont remises en cause si l’engagement est rompu. Seuls les appartements sont éligibles, les maisons individuelles restent à l’écart.
Deux régimes, des règles qui n’ont rien d’équivalent
La comparaison se lit mieux poste par poste. Le tableau ci-dessous met face à face les six points qui pèsent le plus dans un arbitrage entre location nue amortissable et location meublée au régime réel. Aucun des deux régimes ne domine sur toute la ligne.
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP au régime réel |
|---|---|---|
| Niveau de loyer | 15 à 45 % sous le marché selon le secteur | Libre |
| Amortissement | 80 % du prix, 3 à 5,5 % par an, plafonné | Par composant, travaux et mobilier inclus, non plafonné |
| Engagement | Neuf ans, option irrévocable | Aucun |
| Déficit | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an | Reportable dix ans sur les seuls loyers meublés |
| Comptabilité | Aucune, une déclaration 2044 suffit | Compte de résultat, bilan et liasse fiscale |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
Une logique se dégage de ce face-à-face. Le dispositif Jeanbrun achète de la tranquillité administrative au prix du rendement locatif, quand le régime réel du meublé laisse les recettes libres mais impose une gestion proche de celle d’une petite entreprise. Le choix se joue autant sur le temps disponible que sur le montant d’impôt économisé.
Un point mérite d’être relevé au passage. Le déficit foncier constaté en Jeanbrun s’impute sur les autres revenus du foyer à hauteur de 10 700 € par an, ce que le LMNP ne permet pas. Cet avantage reste néanmoins plafonné, là où les déficits du loueur en meublé, reportables dix ans sur les loyers, réduisent aussi les prélèvements sociaux.
Le niveau de loyer, l’écart que rien ne rattrape
Les chiffres parlent d’eux-mêmes sur ce terrain. Un logement meublé se loue en général 15 à 20 % plus cher qu’un logement vide, d’après Que Choisir, tandis que le dispositif Jeanbrun impose de louer 15 à 45 % en dessous du loyer de marché d’une location nue, selon le secteur retenu. L’écart de recettes dépasse souvent l’économie d’impôt attendue du régime.
Ce plafonnement n’a rien d’un détail technique. Il conditionne la rentabilité finale du projet, puisque des loyers plus élevés absorbent aussi plus vite la base amortissable disponible. Le bailleur qui vise le rendement pur trouvera donc peu d’intérêt au secteur très social, même avec un taux de 5,5 %. La vocation du dispositif est sociale avant d’être patrimoniale, et son architecture le dit clairement.
Les points à vérifier avant d’arrêter son choix
Avant de trancher, quelques vérifications évitent les mauvaises surprises. Elles portent moins sur le calcul fiscal que sur la faisabilité concrète du projet. Chacune peut disqualifier l’un des deux régimes à elle seule.
- Le type de bien, puisque le dispositif Jeanbrun ne vise que les logements situés dans un immeuble collectif ;
- Le zonage, car les plafonds de loyers et de ressources suivent la tension du marché local ;
- L’état du logement, l’ancien exigeant des travaux d’au moins 30 % du prix d’acquisition ;
- Le mode de détention, les acquisitions démembrées étant écartées quand une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu reste éligible ;
- L’horizon de détention, neuf ans d’engagement supposant de ne pas avoir besoin de récupérer le bien avant.
Le calendrier compte lui aussi. Le dispositif ne s’applique qu’aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, ce qui laisse un peu moins de trois ans pour se décider. Les travaux lourds imposés dans l’ancien rapprochent ce régime des chantiers de rénovation énergétique, un terrain mouvant où le nouveau calcul du DPE a déjà rebattu les cartes.
La paperasse, un critère plus lourd qu’il n’y paraît
Le loueur en meublé au réel relève d’obligations comptables comparables à celles d’un travailleur indépendant : compte de résultat, bilan à l’actif duquel figurent le bien et les meubles, liasse fiscale annuelle à transmettre au service des impôts des entreprises. Beaucoup de bailleurs confient cette tenue à un expert-comptable, pour un coût récurrent qui grignote l’avantage fiscal.
L’investisseur en Jeanbrun, lui, est dispensé de tout cela. Une déclaration de revenus fonciers n° 2044, déposée dans les mêmes formes et les mêmes délais que la déclaration de revenus, suffit à remplir ses obligations. Ce confort explique une partie de l’attrait du dispositif auprès des bailleurs qui n’ont ni le temps ni le goût de la gestion. Les organisations de propriétaires, elles, restent réservées sur sa portée réelle.
Cette première étape devra être consolidée et améliorée pour répondre pleinement aux enjeux de relance de l’investissement locatif et de maintien du parc privé.
Union nationale des propriétaires immobiliers, communiqué de presse du 26 janvier 2026
La réserve vise surtout l’ancien, où le seuil de 30 % de travaux écarte une large part du parc existant, à l’heure où les aides à la rénovation se resserrent. Le dispositif reste jeune et les premiers retours de terrain manqueront encore quelques mois.
Un arbitrage qui se joue aussi hors de la feuille d’impôt
La fiscalité ne décide pas seule de la réussite d’un projet locatif. La location meublée de courte durée, longtemps la voie la plus rentable, se heurte désormais aux quotas que les maires peuvent fixer sur leur territoire et aux copropriétés qui l’interdisent à une majorité assouplie. Le terrain de jeu du meublé touristique se rétrécit dans les communes les plus tendues.
Le financement pèse tout autant dans la balance. Le coût du crédit et celui de son assurance modifient le rendement d’une opération bien plus vite qu’un point de taux d’amortissement, et les règles de l’assurance de prêt ont encore bougé au 1er septembre. Un plan de financement solide précède le choix du régime, jamais l’inverse.
Reste une question que peu de bailleurs se posent au moment de signer : que deviendra ce logement au terme des neuf ans, quand les amortissements déduits viendront minorer le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value ? L’addition se présente au moment de la revente, et c’est sans doute là que les deux régimes se ressembleront le plus.
