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- Un propriétaire peut-il augmenter le loyer d’une passoire énergétique ?
- Les logements concernés par le gel des loyers
- Combien représente une hausse de loyer refusée ?
- Comment s’opposer à une hausse de loyer sur une passoire énergétique ?
- Faut-il cesser de payer le loyer en attendant une réponse ?
- Un calendrier qui déplace la frontière des passoires
Chaque automne, une lettre recommandée arrive dans de nombreuses boîtes aux lettres : le propriétaire y annonce la révision annuelle du loyer, calculée sur l’indice de référence des loyers (IRL). Avec un indice du deuxième trimestre 2026 en hausse de 1,15 %, la tentation de l’appliquer reste forte. Pourtant, une partie des locataires n’a pas à payer cette hausse, et beaucoup l’ignorent.
Le motif tient en deux lettres, F ou G, inscrites sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce document classe les logements de A à G selon leur consommation d’énergie et leurs émissions de gaz à effet de serre ; les deux dernières classes désignent les passoires énergétiques. D’après le service statistique du ministère de la Transition écologique, 3,9 millions de résidences principales étaient dans ce cas au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. Si votre logement en fait partie, votre propriétaire a-t-il le droit d’augmenter le loyer, et comment réagir s’il le fait malgré tout ?
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer d’une passoire énergétique ?
Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé par l’article 159 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : pas de révision annuelle, pas de hausse au renouvellement du bail, pas d’augmentation lors d’une nouvelle location, tant que l’étiquette énergétique du logement ne s’améliore pas.
Le gel ne se limite pas à la clause de révision activée chaque année. Comme le rappelle Que Choisir, il s’applique à la signature d’un nouveau bail, au renouvellement et à la tacite reconduction. Un bailleur qui change de locataire ne peut pas profiter du départ du précédent pour remettre le loyer au niveau du marché.
Dans les territoires d’outre-mer, la règle produit ses effets depuis le 1er juillet 2024. Le dispositif poursuit un objectif simple : inciter les propriétaires à engager des travaux plutôt que de faire supporter au locataire le coût d’un logement trop gourmand en énergie. Encore faut-il savoir précisément quels logements entrent dans le champ de la mesure.
Les logements concernés par le gel des loyers
Le gel ne s’applique pas à toutes les locations. Il vise le parc privé et suppose que plusieurs conditions soient réunies en même temps, qu’il est utile de vérifier une à une avant de contester une hausse :
- le logement constitue la résidence principale du locataire, qu’il soit loué vide ou meublé ;
- le bailleur est un propriétaire du secteur privé ;
- le DPE en vigueur classe le logement en F ou en G, et seul un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 permet de justifier la performance énergétique ;
- la hausse intervient depuis le 24 août 2022 en métropole, ou depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer, lors d’une révision, d’un renouvellement ou d’un nouveau bail.
Si le propriétaire ne fournit aucun autre bilan thermique valable, le diagnostic en votre possession fait foi, précise Que Choisir. Le DPE n’est pas exigé pour certains biens, comme les logements occupés moins de quatre mois par an, les constructions indépendantes de moins de 50 m² ou les monuments historiques.
Une fois ces critères vérifiés, la question devient budgétaire : que représente, en euros, la hausse que vous pouvez refuser ?
Combien représente une hausse de loyer refusée ?
Quelques euros par mois, qui s’additionnent vite. L’IRL du deuxième trimestre 2026, publié par l’Insee le 10 juillet, s’établit à 148,37 points, soit 1,15 % de plus qu’un an plus tôt. D’après le calcul de Selectra, un loyer de 600 € passerait à 606,91 € au maximum. Voici l’effet selon le niveau de loyer.
| Loyer actuel | Loyer révisé maximal | Hausse par mois | Hausse sur un an |
|---|---|---|---|
| 500 € | 505,76 € | 5,76 € | 69,12 € |
| 600 € | 606,91 € | 6,91 € | 82,92 € |
| 800 € | 809,22 € | 9,22 € | 110,64 € |
| 1 000 € | 1 011,52 € | 11,52 € | 138,24 € |
Ces montants paraissent modestes, mais chaque hausse acceptée sert de base à la suivante : sur un bail de trois ans, l’effet se cumule d’une révision à l’autre. Un locataire qui paie 800 € et laisse passer la révision verse ainsi plus de 110 € supplémentaires dès la première année.
Le montant en jeu justifie une démarche, à condition de la mener dans le bon ordre et sans fragiliser sa propre situation.
Comment s’opposer à une hausse de loyer sur une passoire énergétique ?
En écrivant au propriétaire, puis en saisissant la commission départementale de conciliation s’il ne cède pas sous deux mois. Avant tout courrier, vérifiez que votre bail contient bien une clause de révision annuelle : en son absence, l’augmentation serait de toute façon illicite, quelle que soit la classe énergétique.
Si vous ne disposez pas d’un DPE valable, demandez-le au propriétaire, qui a l’obligation de vous le transmettre. Vient ensuite une lettre recommandée avec accusé de réception sollicitant le maintien du loyer à son niveau actuel, au motif que le logement est classé F ou G. Sans réponse sous deux mois, ou face à un refus, la commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire si la conciliation échoue.
Le temps joue en votre faveur : le délai de prescription est de trois ans à compter du premier mois de loyer contesté. Un locataire qui découvre la règle tardivement peut encore réclamer les sommes versées à tort sur cette période. Une question revient pourtant souvent chez les locataires concernés : faut-il suspendre les paiements en attendant ?
Faut-il cesser de payer le loyer en attendant une réponse ?
Non, jamais. Suspendre le paiement, même en partie, fragilise la position du locataire, car un impayé peut conduire à la résiliation du bail. Louis du Merle, directeur juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), l’a rappelé sans détour à Que Choisir le 30 septembre 2026.
Non, refuser de payer le loyer mettrait en danger le titre d’occupation du logement. Vous risqueriez la résiliation du bail par le propriétaire !
Louis du Merle, directeur juridique de l’Anil, interrogé par Que Choisir, 30 septembre 2026
La voie prudente consiste à continuer de régler le loyer à son ancien montant, sans la hausse contestée, en conservant la trace de chaque échange. Pour un logement classé G, le locataire dispose d’un levier supplémentaire : mettre en demeure le propriétaire d’effectuer des travaux, puisque ces biens ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025. Un logement qui consomme plus de 450 kWh par mètre carré et par an ne respecte plus, depuis le 1er janvier 2023, le seuil de décence énergétique.
Pour le bailleur, la sortie du gel passe par la rénovation, que les aides publiques à la rénovation peuvent alléger. Si le logement était déjà indécent à la signature du bail, un congé donné pendant le chantier peut être contesté, souligne Que Choisir. Ce rapport de force dépend toutefois d’une étiquette appelée à évoluer.
Un calendrier qui déplace la frontière des passoires
Le gel des loyers repose sur une classe énergétique, et cette classe bouge. Au 1er janvier 2027, le coefficient de conversion de l’électricité passera à 1,7, contre 1,9 en 2026 et 2,3 auparavant. Cette révision du calcul du DPE améliorera mécaniquement la note de nombreux logements chauffés à l’électricité, sans aucun chantier. Les diagnostics actuels restent valables, une mise à jour pouvant être obtenue à partir de cette date.
Pour le locataire, l’enjeu est concret : un logement qui quitte les classes F ou G perd du même coup la protection du gel, alors que sa consommation réelle n’a pas changé. Le calendrier d’interdiction de location avance en parallèle, avec les logements F exclus en 2028 puis les E en 2034. Entre une protection qui peut disparaître sur le papier et des échéances qui se rapprochent, la date et la classe du DPE de votre logement pèseront lourd lors des prochaines lettres de révision.